Het laatste nieuws
Laatste nieuws
zondag 06 november 2016
    Laatste nieuws april 2017. Trouwen en gemeenschap van goederen Binnenkort wordt het huwelijk in gemeenschap van goederen beperkt. Een initiatiefwet daartoe werd dinsdag aangenomen en  treedt naar...

 Woning en scheiding

Wat gebeurt er met de woning, ons huis?
Je huis is een belangrijk onderdeel van je bestaan. Je woont er niet alleen, maar je hebt er ook herinneringen. Het is een deel van je leven. Je hebt er ‘lief en leed’ gedeeld. Tegelijkertijd is een huis ook gewoon een object dat geld waard is. En de waarde ervan moet dus verdeeld worden als je gaat scheiden.

Wie blijft er in het huis wonen?

Aangenomen dat jullie in gemeenschap van goederen getrouwd zijn, moet de waarde van het huis verdeeld worden. Het is natuurlijk mogelijk dat een van jullie in het huis blijft wonen. Maar dan moet diegene wel genoeg geld hebben (of via een hypotheek kunnen bijlenen) om alleen de (verhoogde) hypotheek op te brengen.
AIs dat geld er niet is, of het inkomen van degene die in de woning wil blijven wonen niet voldoende is om ook een tweede hypotheek te kunnen betalen, dan is er vaak geen andere mogelijkheid dan de woning te verkopen. De eventuele overwaarde, zijnde de verkoopopbrengst minus de hypotheek en verkoopkosten, wordt dan tussen jullie verdeeld.
Nieuwe hypotheekregels

Sinds 2013 zijn nieuwe hypotheken alleen fiscaal aftrekbaar als het een zogenaamde annuïteiten hypotheek betreft. Dus een hypotheek waarvoor maandelijks niet alleen rente wordt betaald, maar waar ook op wordt afgelost.

Stel: Jan en Ingrid hebben een woning die 200.000,- waard is, met een aflossingsvrije hypotheek van 200.000,-. Jan wil de woning overnemen. Ze zijn in gemeenschap van goederen getrouwd, waardoor de helft van de woning van Ingrid is en ook de helft van de hypotheek. Jan zal dan bij de bank voor 100.000,- (de helft van de hypotheek van Ingrid) een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. Echter, dat zal een annuïteiten hypotheek moeten zijn, omdat anders de rente niet aftrekbaar is. Maar daardoor zullen de lasten voor Jan flink toenemen, omdat hij nu die nieuw af te sluiten hypotheek ook maandelijks zal meten aflossen. 

Niet verdelen. Maar soms besluiten partners ook om voorlopig samen eigenaar van de woning te blijven. Zeker als de woning 'onder water staat', dus als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Een situatie die steeds vaker voorkomt. Dat is geen ideale oplossing en in dat geval moeten daarover erg goede afspraken op papier worden gezet. Immers, gedurende maximaal twee jaar (nadat 1 van beide partners de woning heeft verlaten) kan de hypotheekrente voor die woning volledig worden afgetrokken. Daarna kan alleen degene die in de woning woont, alleen nog maar de helft van de totale hypotheekrente fiscaal aftrekken. Daar zijn wel oplossingen voor te bedenken (via fictieve partneralimentatie of economisch eigendom), maar die kunnen alleen werken als die afspraken duidelijk in het echtscheidingsconvenant zijn vastgelegd.

Hoeveel moet ik mijn ex-partner betalen voor het huis?
Stel jij blijft in het huis wonen. De woning heeft op dit moment een vrije verkoopwaarde van 250.000,- (dus de prijs waarvoor het nu in onbewoonde staat zou kunnen worden verkocht) en er is nog een hypotheek van 200.000,-. Daarmee is de overwaarde is dus 50.000,-. Je partner heeft dan recht op de helft van de overwaarde, zijnde dus 25.000,-.

Als er geen spaargeld is, wordt gekeken of je een tweede hypotheek voor 25.000,- kunt afsluiten. Met dat geld kun je dan je partner 'uitkopen'. Op die manier heb jij de woning van 250.000,- met een schuld van 225.000,- en heeft je partner een bedrag van 25.000,-, zodat er sprake is van een eerlijke verdeling.
 
Daarnaast zul je rekening moeten houden met de waarde van de kapitaalverzekering die vaak aan een hypotheek is verbonden. Met zo'n kapitaalverzekering, waar jullie maandelijks een premie voor betalen, spaar je eigenlijk om later de hypotheek (deels) mee af te lossen. Als je de woning overneemt, zul je meestal ook die kapitaalverzekering moeten overnemen. De waarde van die verzekering zal ook moeten worden verdeeld.

Is de hypotheekverhoging aftrekbaar?
Ja, de belastingdienst ziet het extra geld dat jij aan je partner moet betalen als geld dat je uitgeeft voor de aankoop van een eigen woning. Daarmee is het gewoon aftrekbaar, mits daarvoor een annuïteiten hypotheek wordt afgesloten Maar dan mag de extra hypotheek niet hoger zijn dan de helft van de overwaarde van de woning (getaxeerde waarde minus de hypotheek) vermeerderd met de helft van de eventueel aan die hypotheek verbonden kapitaalverzekering.
Stel: ik blijf in het huis, en mijn ex-partner betaalt mee aan de hypotheekrente. Is dat dan voor mijn ex-partner aftrekbaar? Ja, Je ex-partner kan dan gedurende twee jaar (nadat deze elders is gaan wonen) na de echtscheiding de door hem/haar betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekken van zijn/haar inkomen. Jij moet de woning dan wel als hoofdverblijf blijven gebruiken en je ex-partner moet het huis dan wel voor het zogenaamde ‘eigen woning forfait’ aangeven.

Waar moet ik verder aan denken?
Als het huis aan één van jullie wordt toegedeeld (en als de hypotheek wordt verhoogd), moeten jullie langs de notaris en dat kost geld. Maar goed, dat zou ook moeten gebeuren als jullie samen het huis gaan verkopen. Je moet je huis waarschijnlijk opnieuw laten taxeren door een makelaar en je hypotheek laten veranderen. Al met al een best ingewikkelde toestand. Daarnaast moet je er rekening mee houden dat aan de hypotheek vaak een kapitaalverzekering is verbonden, die aan de bank als zekerheid is verpand. Als één van jullie de woning overneemt, zal hij/zij ook die kapitaalverzekering moeten overnemen (of afkopen) en de helft van de waarde daarvan aan de ander moeten uitbetalen.

Als je niet voor verrassingen wilt komen te staan, is het verstandig om een afspraak te maken met Modern Scheiden. Wij kennen de juridische en fiscale regels en weten hoe we die voor jullie zo optimaal mogelijk kunnen toepassen. Je kunt het namelijk maar 1 keer goed doen.

Wie blijft er in de huurwoning ?
Jullie zullen met elkaar moeten overleggen wie van jullie na de scheiding in het huurhuis blijft wonen. Dat gaat vaak beter als dat samen overleggen met een ervaren scheidingsbemiddelaar van Modern Scheiden. Dan weet je zeker dat je belang goed op tafel komt en er een eerlijk en open gesprek wordt gevoerd.  Als je er samen toch niet uit kunt komen, bepaalt uiteindelijk de rechter wie in de woning mag blijven wonen. Als jij en je partner kinderen hebben, is er een grote kans dat de rechter het huis toewijst aan degene bij wie de kinderen meer dan de helft van de tijd wonen. Als jullie geen kinderen hebben, maakt de rechter een belangenafweging. Hij kijkt dan wat naar zijn mening de meest eerlijke beslissing is. Maar het blijft natuurlijk beter als jullie die beslissing samen nemen en niet overlaten aan een derde, een rechter, die jullie eigenlijk niet kent.

Maakt het uit wie de hoofdhuurder van het huis was?
Nee, ook al is je partner hoofdhuurder van het huis, jij bent als gehuwd partner altijd medehuurder. Als jullie besluiten dat jij in het huis blijft wonen, word je daarmee automatisch hoofdhuurder.


woning & echtscheiding

Bel voor vragen gerust onze mediators Arlette van den berg of Joyce Busch als er vragen of onduidelijkheden zijn.

 

Veelgestelde vraag

 Mijn ex Partner houdt de woning met onderwaarde, daarom wil ik geen partneralimentatie. Kan dat?

Let op, hier zitten haken en ogen aan om de partneralimentatie zo met de onderwaarde woning te verrekenen.

Op zich zou een dergelijk afspraak voor jullie goed kunnen uitpakken (mits de bank jou wil ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheekschuld).

De fiscus kijkt mee!

Maar bedenk goed dat de fiscus meekijkt en de verdeling van de woning los zal zien van de afspraak ten aanzien van de partneralimentatie. Als de ex een onderwaarde (=schuld) op zich neemt dan zal de fiscus dit in beginsel zien als bevoordeling van jou (jij had immers de helft van die schuld op je moeten nemen), en op grond daarvan schenkingsrecht heffen.

Dat kan behoorlijk oplopen. Het is dus zaak om deze afspraak fiscaal te optimaliseren (in het convenant zodanig te omschrijven dat er fiscaal gezien zo min mogelijk nadelen aan kunnen kleven). Onze Advocaten en Mediators kunnen u over al deze onderwerpen (en nog veel meer) informeren en adviseren en een goed convenant met betrekking tot de woning opstellen.

 

 

Of neem contact op voor een vrijblijvende afspraak op een van onze locaties.

 

Drs Arlette van den Berg is MfN Mediator met specialatie Familie mediator

Modern | Scheiden